As obras e reformas realizadas no interior das unidades privativas representam um dos temas mais sensíveis da administração condominial. Ainda que, para o morador, a intervenção possa parecer simples, para o condomínio envolve riscos estruturais, cumprimento de normas técnicas e responsabilidade legal direta do síndico.
A gestão inadequada de reformas pode comprometer a segurança da edificação, gerar danos às áreas comuns e expor o condomínio e o síndico a responsabilização civil e jurídica. Por esse motivo, o controle técnico e documental é indispensável.
O Código Civil atribui ao síndico o dever de zelar pela conservação e pela segurança da edificação. Esse dever não se limita às áreas comuns, alcançando também as intervenções realizadas dentro das unidades, sempre que possam impactar a estrutura, os sistemas prediais ou a segurança coletiva.
Nesse contexto, a NBR 16.280, que regulamenta reformas em edificações, torna-se instrumento essencial da gestão condominial moderna, estabelecendo critérios técnicos, documentais e operacionais obrigatórios.
Solicitação formal do morador com escopo da obra
ART ou RRT do responsável técnico habilitado (projeto e execução)
Lista de prestadores de serviço com cronograma
Termo de responsabilidade do morador assinado
Entre os problemas mais comuns decorrentes de obras irregulares estão a demolição de paredes estruturais, alteração indevida de prumadas de água ou gás, intervenções inadequadas em impermeabilização, sobrecarga de lajes e falhas elétricas ou hidráulicas.
Ao identificar qualquer irregularidade, a administração deve paralisar a obra imediatamente, exigir a regularização e o laudo técnico do profissional habilitado. Havendo recusa ou perigo iminente, os órgãos de fiscalização pública e a Defesa Civil devem ser notificados.
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